Bilan prévisionnel SCI : méthode et chiffres pour la banque

Baptiste Nava

Expert-comptable associé · Co-fondateur de Contomed · SUPRA 030000486301

J’accompagne les professionnels de santé libéraux sur l’optimisation patrimoniale, la fiscalité avancée, la retraite et la transmission. Approche : raisonner en horizon pluri-annuel plutôt qu’à l’année du bilan.

Ma conviction : la fiscalité est un levier, pas une contrainte.

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Ce que nous entendons toutes les semaines

La banque me demande un prévisionnel SCI, j’ai un tableur avec quelques lignes mais je ne sais pas quel loyer me facturer et si mes chiffres vont convaincre.

La réponse Contomed : C’est exactement le problème que nous résolvons en cabinet : construire les trois documents attendus par l’analyste crédit, fixer le loyer au niveau du marché et calculer le DSCR qui débloque le financement. Nous le faisons avant le premier rendez-vous bancaire.

Ce que la banque lit vraiment dans votre prévisionnel SCI

Quand un médecin ou un kinésithérapeute soumet un dossier pour financer les murs de son cabinet via une SCI, l’analyste crédit vérifie trois choses dans l’ordre : la cohérence du loyer avec le marché local, la capacité du praticien associé à absorber le différentiel entre loyers et annuités, et le DSCR de la structure.

Le DSCR, ou Debt Service Coverage Ratio, est le ratio de couverture de la dette. Il se calcule ainsi :

DSCR = loyers annuels nets de charges d’exploitation / annuités d’emprunt annuelles

Un DSCR de 1,00 signifie que la SCI encaisse exactement de quoi rembourser. Les banques françaises exigent généralement un DSCR compris entre 1,20 et 1,30 pour les dossiers SCI. En dessous de 1,20, le dossier est souvent rejeté ou soumis à des garanties renforcées.

Le conseil d’expert

Raisonner en horizon pluri-annuel change le résultat du DSCR. En début de prêt, les intérêts sont élevés et les loyers stables : c’est le point de pression maximal. Après 7-8 ans, le capital restant dû diminue, les intérêts baissent, et le DSCR s’améliore mécaniquement. Construire le prévisionnel sur 20 ans permet de montrer à la banque cette trajectoire d’amélioration, ce qui peut débloquer un financement qu’un calcul à l’instant T refuserait.

— Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

Le plan de financement initial : ne rien oublier

Le plan de financement est le premier document que le banquier examine. Son rôle : recenser tous les besoins en capital du projet avant que la SCI ne commence à fonctionner. Les praticiens sous-estiment systématiquement certains postes.

Pour un local professionnel acheté dans l’ancien, les frais de notaire s’établissent en 2026 entre 7 et 8,5 % du prix d’acquisition (source : pretto.fr, barème 2026). Ce poste représente souvent la première surprise : sur un local à 250 000 €, les frais de notaire atteignent 17 500 à 21 250 €.

Les autres postes à budgéter ligne par ligne :

• Prix d’acquisition du local : prix acte notarié, hors frais
• Frais de notaire : 7 à 8,5 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf (source : pretto.fr, 2026)
• Frais de constitution de la SCI : entre 1 500 et 2 500 € (rédaction des statuts, immatriculation au RCS, annonce légale, frais de greffe)
• Travaux d’aménagement : poste très variable selon l’état du local ; prévoir 10 à 20 % du prix pour une mise en conformité ERP/accessibilité PMR standard pour un cabinet médical
• Garantie bancaire : caution mutuelle ou hypothèque, entre 0,5 et 1,5 % du capital emprunté selon l’établissement et le mécanisme retenu
• Provision pour imprévus : 5 % du coût total, non négociable sur un projet de rénovation partielle

L’apport exigé par les banques pour une SCI de local professionnel oscille généralement entre 10 et 20 % du coût total de l’opération tous frais inclus. Un apport à 15 % est la norme constatée pour les praticiens de santé libéraux, profil jugé peu risqué par les établissements bancaires spécialisés.

Le loyer que vous vous versez à vous-même : comment le fixer sans risque

C’est le point le plus délicat du montage SCI de local professionnel. La SCI appartient (en totalité ou majoritairement) au praticien, qui est également le locataire de ce même local via son cabinet. Ce loyer interne doit impérativement correspondre à la valeur de marché, ni au-dessus ni en dessous.

Sous-évaluer le loyer : le fisc peut requalifier la sous-évaluation en avantage en nature accordé par la SCI à son associé locataire. C’est un acte anormal de gestion, sanctionné par une réintégration dans les revenus imposables de la SCI et un redressement fiscal potentiel.

Surévaluer le loyer : la charge locative déductible du cabinet est gonflée artificiellement. L’administration fiscale peut contester la déduction en BNC ou à l’IS, avec les mêmes conséquences.

La valeur de marché s’apprécie à partir de loyers constatés pour des locaux comparables (surface, localisation, standing, accessibilité) dans la même zone géographique. En pratique, un expert-comptable spécialisé s’appuie sur les données des principales agences immobilières commerciales et sur les références notariales locales pour étayer ce chiffre dans le prévisionnel.

Un loyer cohérent avec le marché protège également le praticien en cas de départ du cabinet : si le local est un jour loué à un tiers (successeur, confrère), la SCI percevra un loyer similaire sans avoir à renégocier son emprunt.

Le conseil d’expert

Fiscalité comme levier, pas comme contrainte : le loyer versé à la SCI est une charge déductible pour le cabinet (en BNC régime réel ou en résultat d’une SEL). Il réduit le bénéfice imposable du praticien tout en alimentant la trésorerie de la SCI pour rembourser l’emprunt. Ce flux interne est l’un des mécanismes les plus efficaces d’optimisation pilotée que nous construisons avec les praticiens en montage de dossier.

— Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

Les charges réelles de la SCI, ligne par ligne

Un prévisionnel SCI crédible ne peut pas globaliser les charges. Chaque ligne doit être justifiable devant le banquier.

Intérêts d’emprunt : déductibles à l’IR comme à l’IS. C’est le poste le plus élevé les premières années, et celui qui génère souvent un déficit foncier utile à l’IR (déductible jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global).

Assurance emprunteur : pour un praticien de 40 ans, typiquement 0,20 à 0,35 % du capital restant dû par an.

Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : vivement recommandée dans tous les cas, 400 à 800 €/an selon la surface.

Taxe foncière : poste souvent sous-budgété. Le taux global moyen de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) constaté sur les ~34 874 communes en 2025 est de 40,91 % (source DGFiP, data.economie.gouv.fr, fiscalité locale 2025). Ce taux s’applique à la valeur locative cadastrale brute du local, divisée par 2 pour obtenir la valeur locative nette, puis multipliée par le taux global communal.

Exemple concret : pour un local avec une valeur locative cadastrale de 5 000 €, la base nette est de 2 500 €. Avec un taux global de 40,91 % (moyenne nationale), la taxe foncière annuelle ressort à 1 023 €. À Marseille où le taux global atteint 47,87 %, le même local paie 1 197 €. À Lyon (32,82 %), il paie 820 €. Ces écarts entre villes doivent être intégrés dans le prévisionnel avec le taux réel de la commune concernée, consultable sur data.economie.gouv.fr.

Dans le bail professionnel, la taxe foncière est généralement refacturée au locataire (le cabinet) si le bail le prévoit. Cette clause doit être rédigée explicitement pour que la déductibilité soit incontestable.

Contribution sur les revenus locatifs (CRL) : si la SCI opte pour l’IS, elle devient redevable de la CRL au taux de 2,5 % sur les loyers perçus, dès lors que l’immeuble a plus de 15 ans et que les loyers annuels dépassent 1 830 € par local. La CRL ne s’applique pas si les loyers sont soumis à TVA (option rare pour un local professionnel de santé). Ce poste est fréquemment omis dans les prévisionnels réalisés par des généralistes.

Charges de copropriété : en immeuble collectif, prévoir 1 500 à 3 000 €/an hors travaux votés en AG.

Entretien courant : provisionner 0,5 à 1 % de la valeur du bien par an.

Honoraires comptables SCI : déclaration 2072 (IR) ou liasse IS selon le régime, 600 à 1 200 €/an.

L’amortissement : uniquement si la SCI est à l’IS

À l’IR, la SCI ne pratique pas d’amortissement comptable : les produits et charges sont imputés directement aux associés dans leur revenu foncier. À l’IS, la SCI amortit l’immeuble (hors terrain) sur 30 à 40 ans en linéaire, et les aménagements sur 10 à 15 ans. Cet amortissement, charge non décaissée, efface souvent le résultat imposable les premières décennies, ce qui rend la SCI IS attractive pour les praticiens à haute tranche marginale.

Mais à la cession, la SCI IS ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention. La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable après amortissements, ce qui peut générer une imposition substantielle. Ce calcul doit figurer dans le prévisionnel dès la constitution. Pour arbitrer entre les deux régimes sur l’horizon complet, lire l’article SCI à l’IR ou à l’IS.

L’exemple chiffré complet : local à 250 000 €, emprunt 20 ans

Scénario : un médecin généraliste achète les murs de son cabinet via une SCI. Local professionnel ancien, prix d’acquisition 250 000 €, ville de taille moyenne.

Plan de financement initial

• Prix d’acquisition : 250 000 €
• Frais de notaire (8 %) : 20 000 €
• Constitution SCI : 2 000 €
• Travaux d’aménagement (12 %) : 30 000 €
• Provision imprévus (5 %) : 15 100 €
• Garantie bancaire (1 %) : 2 375 €
• Coût total opération : 319 475 €
• Apport (15 %) : 47 921 €
• Capital emprunté : 237 500 € (arrondi)

Emprunt : 237 500 € sur 20 ans au taux fixe de 3,50 %, taux constaté en mai 2026 pour une SCI de professionnel libéral sur 20 ans (source : baromètre CAFPI mai 2026 + majoration SCI de 0,10 à 0,15 point vs particulier).

Mensualité hors assurance : 1 380 €/mois, soit une annuité de 16 560 €.

Produits annuels de la SCI

Loyer de marché pour un local professionnel de 80 m² dans une ville moyenne : 1 200 €/mois, soit 14 400 €/an. Ce loyer est fixé à partir des références locatives du secteur, cohérent avec un rendement brut de 5,7 % sur la valeur du bien.

Charges annuelles de la SCI

• Intérêts d’emprunt (année 1) : 8 235 €
• Assurance emprunteur (0,25 %/an) : 594 €
• Assurance PNO : 600 €
• Taxe foncière (valeur locative cadastrale 4 800 €, base nette 2 400 €, taux 40,91 %) : 982 €
• Entretien courant (0,75 % du bien) : 1 875 €
• Honoraires comptables SCI : 900 €
• Total charges annuelles (hors capital) : 13 186 €

Cash-flow annuel net (année 1)

• Loyers : 14 400 €
• Charges d’exploitation : -13 186 €
• Annuité totale (capital + intérêts) : -16 560 €
• Cash-flow net : -15 346 €

Le cash-flow est négatif en année 1 : le praticien complète la trésorerie de la SCI à hauteur d’environ 1 280 €/mois. C’est une situation normale dans ce type de montage : le praticien finance progressivement son patrimoine professionnel via ce différentiel.

Calcul du DSCR (année 1)

DSCR = loyers nets de charges d’exploitation / annuité totale = (14 400 – 13 186) / 16 560 = 1 214 / 16 560 = 0,073

Ce DSCR de 0,073 reflète la réalité de ce type de montage : la SCI ne s’autofinance pas sur ses seuls loyers au sens strict du DSCR. Ce qui convainc la banque n’est pas le DSCR de la SCI isolément, mais la capacité de remboursement globale du praticien associé. Avec des honoraires moyens de médecin généraliste de 191 009 € en 2024 (source Assurance Maladie, data.ameli.fr, honoraires moyens par professionnel actif à part entière, 2024), un reste à vivre après charges et mensualité SCI de 1 280 € supplémentaires est parfaitement absorbable. C’est ce que le dossier doit démontrer chiffres à l’appui.

Sur 20 ans, le cash-flow évolue favorablement : la part d’intérêts diminue (de 8 235 € en année 1 à environ 800 € en année 20), les charges restent stables ou progressent légèrement, et les loyers peuvent être revalorisés selon l’indice ICC ou ILC selon les termes du bail. À partir de l’année 10, le cash-flow devient positif : la SCI s’autofinance.

Le conseil d’expert

La seule situation de vacance locative impossible dans ce montage est aussi sa force principale : le locataire est le cabinet du praticien lui-même. La banque n’a pas à s’inquiéter d’un risque de vacance locative au sens classique. Mais elle va vérifier un risque spécifique : que se passe-t-il si le praticien cesse son activité, part à la retraite ou déménage son cabinet ? Ce scénario doit figurer dans le prévisionnel, avec une projection de loyer de remplacement ou une clause de sortie de la SCI. Raisonner en horizon pluri-annuel sur ce point protège le praticien et rassure le banquier.

— Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

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Les 3 documents du prévisionnel SCI et ce que la banque y lit

Un prévisionnel SCI complet comprend trois documents distincts. Beaucoup de praticiens n’en présentent qu’un ou deux, ce qui fragilise le dossier.

1. Le plan de financement initial : photographie à l’instant 0 du projet. Il recense les emplois (coûts totaux de l’opération) et les ressources (apport + emprunt). La banque vérifie que l’apport couvre bien les frais non finançables (notaire, constitution) et qu’il reste une marge de sécurité.

2. Le compte de résultat prévisionnel : projection des produits (loyers) et des charges déductibles sur 10 ans. À l’IR, il permet de visualiser le déficit foncier les premières années et son évolution. À l’IS, il montre le résultat net après amortissement. La banque lit ce document pour évaluer la viabilité fiscale du montage sur la durée.

3. Le plan de trésorerie prévisionnel : flux mois par mois sur 36 mois minimum. C’est le document opérationnel que la banque lit le plus attentivement. Il doit faire apparaître les décaissements fixes (annuité, assurances, acomptes de taxe foncière), les encaissements de loyers et le solde cumulé. Un solde cumulé qui reste positif sur toute la période rassure le prêteur.

Ces trois documents se construisent ensemble et doivent être cohérents entre eux : un écart entre le compte de résultat et le plan de trésorerie déclenche immédiatement une demande d’explication de l’analyste crédit.

Les 3 documents du prévisionnel SCI et ce que la banque y lit

Erreurs courantes dans les prévisionnels SCI de praticiens

La taxe foncière sous-budgétée : beaucoup de prévisionnels intègrent 500-600 € quand le montant réel dépasse 1 000 € sur un local de taille standard. Le calcul doit partir du taux exact de la commune, sachant que le taux global moyen constaté sur les ~34 874 communes en 2025 est de 40,91 % (source DGFiP, data.economie.gouv.fr, 2025).

L’assurance PNO et la CRL oubliées : pour une SCI IS sur immeuble ancien, la CRL à 2,5 % représente 360 €/an sur le scénario ci-dessus. L’assurance PNO s’y ajoute. Ces deux postes absents des modèles génériques creusent le cash-flow dès l’année 1.

Le loyer hors marché : partir de l’annuité pour fixer le loyer plutôt que des valeurs locatives réelles. Le fisc et le banquier le détectent immédiatement. Le loyer doit partir du marché, pas du tableau d’amortissement.

Le DSCR non anticipé : soumettre un prévisionnel sans calculer le DSCR ni expliquer comment le praticien associé compense le différentiel. Sans cette démonstration, le dossier est incomplet pour l’analyste crédit.

Pour la structuration complète du montage, consultez la page montage SCI profession santé.

Ce que ce prévisionnel articule avec votre situation globale

Le prévisionnel SCI ne s’élabore pas en silo. Le choix du régime fiscal conditionne toute la structure : l’article SCI à l’IR ou à l’IS détaille les simulations sur 15 ans. La taxe foncière mérite un traitement à part : l’article SCI et taxe foncière couvre la refacturation au bail, la déductibilité et les exonérations possibles.

Le prévisionnel d’installation libérale modélise les revenus BNC du praticien, base de la démonstration de solvabilité devant la banque. Les charges déductibles BNC incluent le loyer versé à la SCI, souvent méconnu dans le calcul de capacité de remboursement. L’article sur la trésorerie en libéral complète le pilotage des flux.

Pour les praticiens qui envisagent une structuration plus élaborée, l’article créer une holding patrimoniale explique comment une SPFPL peut détenir la SCI. Les équipements du cabinet relèvent d’un traitement distinct : voir les immobilisations en comptabilité libérale. Les parcours de financement par spécialité sont traités dans kiné finance et financement professionnel pharmacien. Notre équipe d’expert-comptable médecin coordonne l’ensemble.

Erreurs à éviter avec le prévisionnel SCI

Quatre erreurs reviennent dans les dossiers SCI de praticiens que nous recevons en cabinet.

Fixer le loyer à partir de l’annuité, pas du marché

Calculer le loyer pour couvrir l’emprunt plutôt que de partir des valeurs locatives réelles expose à une requalification en acte anormal de gestion par le fisc, avec redressement des revenus fonciers à la clé. Le loyer doit partir du marché, pas du tableau d’amortissement.

Sous-budgéter la taxe foncière

Le taux global moyen TFPB est de 40,91 % sur ~34 874 communes en 2025 (source DGFiP). Sur un local avec une valeur locative cadastrale de 5 000 €, la taxe annuelle dépasse 1 000 €. Les tableurs génériques l’estiment souvent à 500 €, soit un écart de 500 €/an qui creuse le cash-flow sur 20 ans.

Oublier l’assurance PNO et la CRL

L’assurance propriétaire non occupant (400 à 800 €/an) et la contribution sur les revenus locatifs (2,5 % des loyers pour une SCI IS sur immeuble de plus de 15 ans, si loyers non soumis à TVA) sont deux postes absents de la plupart des modèles génériques téléchargés en ligne.

Présenter un DSCR négatif sans explication

Dans ce montage, la SCI ne s’autofinance pas seule sur ses loyers les premières années : c’est structurel et normal. Ne pas anticiper cette question dans le dossier laisse le banquier douter de la solidité du montage. La réponse se trouve dans la démonstration de la capacité globale du praticien associé.

Avant de prendre rendez-vous

Je comprends la méthode, mais concrètement quel loyer je peux me verser à moi-même sans risque de redressement fiscal ?

La réponse Contomed : C’est la question clé, et elle n’a pas de réponse universelle : elle dépend des valeurs locatives de marché dans votre ville, de la surface du local et des termes du bail. Nos experts-comptables spécialisés professions de santé établissent ce chiffre avec des références vérifiables avant tout dépôt de dossier.

Nos services. Nous accompagnons votre projet SCI de local professionnel

Contomed accompagne les professionnels de santé libéraux dans la construction et le dépôt de leur dossier bancaire SCI depuis plusieurs années. Notre positionnement spécialisé permet de traiter simultanément les dimensions comptable, fiscale et patrimoniale du projet, sans fragmenter le conseil entre plusieurs intervenants.

En tant qu’expert-comptable spécialisé professions de santé, nous intervenons à chaque phase :

• Construction du prévisionnel SCI complet : Nous produisons les trois documents attendus par la banque (plan de financement, compte de résultat, plan de trésorerie) avec les données réelles du praticien : déclaration 2035 ou liasse IS des 3 dernières années, honoraires BNC projetés, charges réelles.
• Fixation du loyer de marché et sécurisation fiscale : Nous calons le loyer interne SCI sur les valeurs locatives de marché vérifiées, en argumentant la conformité dans le bail professionnel pour prévenir tout risque de requalification en acte anormal de gestion.
• Arbitrage IR vs IS et simulation de sortie à 15-20 ans : Nous calculons le point de bascule entre les deux régimes selon votre tranche marginale d’imposition, votre horizon de cession et la présence éventuelle d’une SEL ou SPFPL. L’objectif est de piloter cet arbitrage dès la constitution du dossier, pas dix ans après.

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Nos forfaits Contomed démarrent à 75 €/mois pour une formule BNC standard et vont jusqu’à 140 €/mois pour les structures plus complexes (SEL, SPFPL, SCI, LMNP). Pas de frais cachés, résiliation libre, sans engagement.

À titre comparatif, voici les fourchettes constatées chez les cabinets généralistes en France :

• Suivi comptable basique (tenue, déclaration 2035, URSSAF) : 60 à 90 €/mois
• Accompagnement standard (suivi annuel, bilan, optimisation BNC) : 90 à 120 €/mois
• Formule premium (prévisionnel, patrimonial, SPFPL/SCI) : 130 à 180 €/mois

Notre positionnement chez Contomed : 75 à 140 €/mois pour une expertise 100 % santé, sans frais cachés et avec résiliation libre. Demandez votre devis personnalisé lors d’un rendez-vous découverte gratuit (réponse chiffrée sous 5 jours ouvrés). Prendre RDV découverte.