SCI à l’IR ou à l’IS : le choix qui engage votre cabinet

Par Baptiste Nava, expert-comptable inscrit à l’Ordre. Rédigé le 5 juin 2026, mis à jour le 14 octobre 2026 (voir les mises à jour). Lecture : 24 min.

Baptiste Nava

Expert-comptable associé · Co-fondateur de Contomed · SUPRA 030000486301

J’accompagne les professionnels de santé libéraux sur l’optimisation patrimoniale, la fiscalité avancée, la retraite et la transmission. Approche : raisonner en horizon pluri-annuel plutôt qu’à l’année du bilan.

Ma conviction : la fiscalité est un levier, pas une contrainte.

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Ce que nous entendons toutes les semaines

Mon banquier m’encourage à prendre la SCI à l’IS pour l’amortissement, mon notaire me dit que l’IR est plus sûr à long terme. Personne ne raisonne sur ma durée de détention réelle.

La réponse Contomed : C’est précisément parce que les deux interlocuteurs optimisent leur propre critère qu’ils divergent. Contomed modélise votre situation sur votre horizon réel : acquisition, détention, revente ou transmission. L’arbitrage IR/IS se calcule sur 20 ans, pas sur l’année en cours.

Votre banquier plaide pour la SCI à l’IS : l’amortissement comprime la base imposable, le cash-flow s’améliore, la structure tient la comparaison en comité de crédit. Votre notaire pense IR : la plus-value s’efface avec le temps, la sortie reste propre. Ni l’un ni l’autre ne raisonne sur votre horizon de détention, sur la trajectoire de vos honoraires, sur la date à laquelle vous comptez passer la main. C’est pourtant là que se joue l’arbitrage.

La SCI comme véhicule du local professionnel : pourquoi ce montage s’est généralisé

Un médecin qui achète ses murs en direct supporte la totalité du risque et de la fiscalité sur son patrimoine personnel. La SCI (société civile immobilière) rompt cette équation : elle isole le bien immobilier de l’activité libérale, facilite la co-détention entre associés sans indivision subie, et ouvre la voie à une transmission progressive de parts plutôt que d’un immeuble en bloc.

Pour un praticien de santé libéral, ce montage prend un relief particulier : le local est simultanément un outil professionnel et un actif patrimonial. La SCI loue le bien à la société d’exercice (SELARL, SELAS, cabinet individuel) dont le praticien est gérant ou associé. Le loyer sort en charges déductibles de l’activité et entre en revenus dans la SCI. C’est le schéma du praticien locataire de sa propre structure, et c’est précisément là que le choix IR/IS devient décisif.

Pour comprendre les conditions du montage SCI profession santé avant d’aborder la fiscalité, la page service dédiée pose les prérequis juridiques et financiers.

Le conseil d’expert

Baptiste Nava, co-fondateur Contomed : raisonner en horizon pluri-annuel, c’est la condition sine qua non d’un arbitrage IR/IS utile. Sur vingt ans, l’écart entre les deux régimes peut être important ; sur dix ans, la même simulation peut désigner le régime opposé. C’est pourquoi nous construisons systématiquement trois scénarios de sortie avant toute décision.

Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

SCI à l’IR : mécanique, avantages et cas d’usage pour le praticien

La SCI à l’IR est dite « translucide » : la société elle-même ne paie aucun impôt. Chaque associé intègre dans sa déclaration personnelle la quote-part de résultat qui lui revient, taxée en revenus fonciers à son taux marginal d’imposition (TMI) personnel, augmenté des prélèvements sociaux de 17,2 % (taux 2026 des revenus fonciers).

Pour un médecin spécialiste dont les honoraires moyens atteignent 434 299 euros par an (source Assurance Maladie, data.ameli.fr, honoraires moyens par professionnel actif à part entière, 2024), le TMI peut atteindre 45 %. La pression sur les revenus fonciers en SCI IR peut donc dépasser 62 % (45 % + 17,2 %) dans ce cas. Pour un médecin généraliste dont la moyenne nationale est de 191 009 euros APE 2024 (même source, +6,4 % sur 2023), le TMI peut être de 41 %, ce qui porte la charge à 58 % environ (41 % + 17,2 %).

Ce chiffre semble dissuasif. Mais la SCI IR offre deux mécanismes compensateurs puissants.

Le déficit foncier : un levier de trésorerie sous-utilisé

Quand les charges de la SCI (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, SCI et taxe foncière, assurances, honoraires de gestion) dépassent les loyers encaissés, la SCI génère un déficit foncier. Ce déficit est imputable à hauteur de 10 700 euros par an sur le revenu global de l’associé (au-delà : report sur les revenus fonciers des dix années suivantes). Pendant les premières années d’emprunt, où les intérêts sont élevés, ce mécanisme allège concrètement la fiscalité personnelle du praticien.

La plus-value des particuliers : le temps joue pour vous

C’est l’argument cardinal de la SCI IR. Lors de la revente du bien, la plus-value est calculée comme celle d’un particulier, avec abattements progressifs pour durée de détention :

• Abattement de 6 % par année de détention au-delà de la 5e année, pour l’impôt sur le revenu (taux 19 %) ; exonération totale à partir de la 22e année
• Abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an au-delà, pour les prélèvements sociaux (17,2 %) ; exonération totale à partir de la 30e année

Un praticien qui revend son local à la retraite, après 25 ans de détention, paie les prélèvements sociaux sur une assiette réduite de 55 % (abattement après 25 ans de détention) et zéro impôt sur le revenu. Le bilan fiscal de la sortie d’une SCI IR détenue sur le long terme peut être très favorable.

SCI à l’IS : l’amortissement comme argument, la sortie comme risque

La SCI à l’IS est une société opaque : elle calcule et paie elle-même l’impôt sur ses bénéfices. Le taux applicable est de 15 % sur les premiers 42 500 euros de bénéfice (taux réduit PME, confirmé pour les exercices 2026, sous réserve des conditions CA et capital), puis 25 % au-delà.

L’avantage immédiat est l’amortissement du bâti : un local de 300 000 euros (hors terrain, qui n’est pas amortissable) peut générer une dotation annuelle de l’ordre de 7 500 à 10 000 euros selon la durée retenue (30 à 40 ans dans cet exemple). Ajoutés aux intérêts d’emprunt et à la taxe foncière, ces amortissements peuvent ramener le résultat fiscal de la SCI à zéro ou proche de zéro pendant la phase de remboursement. Résultat : l’IS dû est minimal, et le loyer encaissé sert quasi-intégralement au service de la dette.

C’est le raisonnement des partisans de la SCI IS. Il est exact pour la phase de détention. Il devient dangereux si la sortie n’a pas été modélisée dès le départ.

Le piège de la plus-value professionnelle à la revente

En SCI à l’IS, la plus-value à la revente n’est pas calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire le prix d’achat diminué de tous les amortissements pratiqués depuis l’acquisition. Cette réintégration des amortissements dans la base taxable constitue le piège majeur du régime IS.

Sur un local acquis 300 000 euros et détenu 20 ans avec un amortissement moyen de 8 000 euros/an, la valeur nette comptable est de 140 000 euros. Si la revente intervient à 350 000 euros, la plus-value imposable n’est pas de 50 000 euros (différence valeur marché/prix achat) mais de 210 000 euros (350 000 − 140 000). Taxée à 25 % IS, cela représente 52 500 euros d’impôt supplémentaire, contre un résidu limité voire nul en SCI IR après 22 ans de détention. Le régime IS aura été favorable pendant vingt ans, et très coûteux au moment de la sortie.

Pour approfondir les immobilisations en comptabilité libérale et comprendre le traitement des amortissements dans le bilan d’un professionnel de santé, notre article dédié complète cette analyse.

Le double niveau de taxation sur les distributions

Quand la SCI IS distribue ses bénéfices à ses associés (sous forme de dividendes), ces sommes subissent un second niveau d’imposition. En 2026, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) s’établit à 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux, après la hausse de 1,4 point des prélèvements sociaux au 1er janvier 2026, LFSS 2026). Le barème progressif reste une alternative si le praticien y trouve avantage.

En SCI IR, les flux remontent directement aux associés sans couche d’imposition supplémentaire à la distribution : seule la quote-part de résultat annuel est taxée, une seule fois, en revenus fonciers.

Le conseil d’expert

Optimisation pilotée plutôt que subie : une SCI IS qui capitalise ses bénéfices sans les distribuer diffère l’imposition des dividendes. C’est une stratégie valide si le praticien n’a pas besoin de ce flux à court terme et si l’horizon de revente est éloigné. Mais capitaliser dans la SCI IS, c’est aussi augmenter la valeur des parts, et donc la base de la plus-value professionnelle future. Le rendement de court terme se finance sur le long terme. C’est un arbitrage entre IR et IS sur 5 à 7 ans minimum, pas une décision de trésorerie annuelle.

Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

L’irréversibilité de l’option IS : tempérée, pas supprimée

Un praticien peut craindre de s’engager dans l’IS sans pouvoir faire marche arrière. Cette inquiétude est fondée, mais partiellement : la loi de finances pour 2019 a introduit un droit de renonciation à l’option IS, codifié à l’article 239 du CGI.

Ce droit fonctionne ainsi : une SCI ayant opté pour l’IS peut renoncer à cette option dans un délai de 5 exercices fiscaux suivant l’exercice au cours duquel l’option a été exercée. La renonciation doit être notifiée à l’administration fiscale avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’IS de l’exercice au titre duquel elle s’applique.

Deux garde-fous à connaître impérativement :

• La renonciation n’est possible qu’une seule fois : après retour à l’IR, toute nouvelle option pour l’IS serait définitivement fermée.
• Passé le délai de 5 exercices sans renonciation, l’option devient irréversible.

Ce droit de renonciation change le calcul des praticiens hésitants : opter pour l’IS n’est plus une porte qu’on ne peut pas rouvrir. Mais la fenêtre est courte, et l’exercice de la renonciation entraîne des conséquences comptables et fiscales (reclassement des immobilisations, révision de la valeur nette comptable) qu’il faut anticiper avec son expert-comptable médecin.

Pour la référence légale complète, le BOFiP (IS-CHAMP-20-20-30) documente les modalités de renonciation à l’option IS pour les sociétés civiles.

Piège spécifique : la SCI IR qui loue en meublé

Un point souvent négligé dans le contexte des locaux mixtes (cabinet avec appartement de garde, plateau technique partagé avec logement de fonction) : une SCI à l’IR qui réalise des recettes de location meublée est soumise à l’IS de plein droit, l’administration tolérant toutefois cette activité tant que ces recettes n’excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes ; en cas de dépassement occasionnel, la moyenne de l’année et des trois années précédentes est retenue (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 40, et BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320 et 330). Cette bascule est involontaire et non désirée.

Le risque est particulièrement présent pour les SCI détenant un local mixte (partie professionnelle, partie résidentielle meublée) ou pour celles dont un associé utilise ponctuellement le bien en meublé. La vérification de la proportion des loyers meublés est un contrôle que Contomed systématise à chaque clôture annuelle.

Cas type illustratif : Julien, radiologue, local de cabinet à 320 000 euros

Le cas suivant est un scénario fictif, construit à des fins pédagogiques. Les chiffres sont des hypothèses d’illustration, à ajuster selon votre situation.

Julien, 42 ans, radiologue en secteur 2, exerce en SELARL depuis 6 ans dans une ville moyenne. Il souhaite acquérir son local de cabinet (surfaces dédiées : plateau d’imagerie + salle d’attente + secrétariat) pour un montant de 320 000 euros, dont 280 000 euros de bâti amortissable. Loyer de marché estimé : 1 500 euros par mois (18 000 euros/an). Emprunt de 275 000 euros sur 20 ans à 3,8 % (apport de 45 000 euros) : mensualité de 1 638 euros environ, intérêts de la première année : 10 288 euros. TMI personnel : 45 %.

Scénario IR : détention 25 ans, revente à la retraite à 380 000 euros

• Années 1 à 20 (emprunt en cours) : le revenu foncier est positif dès la première année (18 000 − 10 288 − 2 000 = 5 712 euros) et croît à mesure que les intérêts diminuent ; il est taxé à TMI 45 % + 17,2 % de prélèvements sociaux (62,2 %), soit 3 553 euros la première année
• Années 21 à 25 (emprunt remboursé) : revenu foncier de 16 000 euros par an (18 000 − 2 000), soit 9 952 euros par an d’impôt et de prélèvements sociaux à 62,2 %
• Revente à 25 ans : le prix d’acquisition est majoré des forfaits de l’article 150 VB du CGI, 7,5 % de frais d’acquisition et 15 % de travaux pour un immeuble bâti détenu plus de cinq ans, soit 320 000 × 1,225 = 392 000 euros. Revendu 380 000 euros, le local ne dégage aucune plus-value imposable : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, tant que le prix de vente ne dépasse pas 392 000 euros.

Scénario IS : mêmes conditions, revente à 25 ans

• Amortissement bâti : 280 000 / 33 ans = 8 485 euros/an. Résultat fiscal de la SCI la première année : 18 000 − 10 288 (intérêts) − 8 485 (amortissement) − 2 000 (TFPB et charges) = −2 773 euros. Il reste négatif les 7 premières années, et les déficits reportés absorbent les bénéfices suivants jusqu’à la 14e année.
• IS payé pendant la détention : 9 350 euros au total, à partir de la 15e année, jamais plus de 1 127 euros par an
• Valeur nette comptable à 25 ans : 320 000 − (8 485 x 25) = 320 000 − 212 125 = 107 875 euros
• Plus-value IS à la revente : 380 000 − 107 875 = 272 125 euros, imposée avec le résultat de l’année (7 515 euros) à 15 % jusqu’à 42 500 euros puis 25 %, soit 65 660 euros d’IS l’année de la vente
• Si tout est distribué aux associés à la fin : PFU de 31,4 % sur les 266 964 euros de bénéfices accumulés après IS, soit 83 827 euros (l’apport et les comptes courants d’associé sont remboursés sans impôt)

Sur le cycle complet de 25 ans, les deux régimes finissent proches. À l’IR, l’impôt et les prélèvements sociaux sur les loyers atteignent 175 388 euros, calculés au TMI de Julien, et la sortie ne coûte rien. À l’IS, la SCI paie 75 010 euros d’IS, dont 65 660 euros l’année de la vente, puis le PFU prend 83 827 euros si tout est distribué, soit 158 837 euros. L’IS ressort devant d’environ 16 500 euros sur 25 ans, mais cet écart dépend des hypothèses dans les deux sens : la CSG déductible sur les revenus fonciers le ramène à 7 900 euros, un surcoût de gestion de la SCI à l’IS d’environ 1 150 euros par an ou un prix de revente de 418 000 euros l’annule, alors que l’actualisation des flux, absente de ce calcul, le creuserait en faveur de l’IS, dont l’impôt se paie surtout à la fin. Laisser la trésorerie dans la SCI ne change pas ce bilan : l’impôt est seulement reporté, avec un PFU latent de 83 827 euros dû à la distribution, mais la somme non distribuée peut être réinvestie entre-temps.

La construction d’un bilan prévisionnel SCI intégrant ces trois scénarios est l’étape préalable indispensable avant tout choix de régime. Elle chiffre les flux an par an et fait apparaître le point de croisement des deux régimes.

Vous souhaitez faire tourner ces chiffres sur votre situation réelle ? Prenez un rendez-vous découverte avec Contomed pour une simulation personnalisée.

Le tableau décisionnel : quatre variables qui orientent le choix

Il n’existe pas de règle universelle. Voici les quatre paramètres que Baptiste Nava analyse systématiquement pour chaque dossier SCI :

• Le TMI actuel et projeté de l’associé : si le praticien est en début de carrière avec un TMI à 30 %, l’IR est bien moins pénalisant. En phase de pleine activité à 45 %, l’IS fait jeu égal avec l’IR même sur un horizon long : c’est le cas chiffré plus haut, où l’écart dépend des hypothèses.
• L’horizon de détention : revente à 10-15 ans = IS potentiellement intéressant si amortissements importants et faible imposition sur PV professionnelle. Revente à la retraite (20-30 ans) = coût de sortie nettement plus faible en SCI IR, à mettre en balance avec l’impôt payé pendant la détention.
• La stratégie travaux : rénovation lourde prévue dans les 5 premières années ? L’IS permet d’amortir ces investissements et de les incorporer à la valeur comptable amortissable. L’IR les déduira en charges (plus simple fiscalement).
• La stratégie de sortie : revente à un tiers, donation de parts aux enfants, dissolution de la SCI ? La transmission de parts de SCI IR bénéficie d’abattements spécifiques (Pacte Dutreil non applicable, mais valeur des parts décotée par rapport à la valeur du bien direct). Pour la transmission d’un cabinet libéral, l’articulation entre SCI et cession du droit de présentation de clientèle mérite une analyse distincte.

Le conseil d’expert

La fiscalité comme levier, pas comme contrainte : le choix IR/IS ne doit être dicté ni par la seule imposition annuelle pendant la phase de détention, ni par le seul coût de sortie. Le coût réel se mesure sur l’ensemble du cycle de vie du bien : acquisition, détention, transmission ou revente. Un praticien qui choisit l’IS sans chiffrer la plus-value gonflée par la réintégration des amortissements n’a pas optimisé, pas plus que celui qui choisit l’IR pour sa sortie exonérée sans chiffrer l’impôt payé sur ses loyers. Raisonner en horizon pluri-annuel, c’est le seul mode de calcul pertinent pour une SCI de local professionnel.

Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

Tableau comparatif : SCI à l’IR vs SCI à l’IS pour le local du cabinet

TFPB, SPFPL et holding : les articulations à ne pas négliger

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est déductible dans les deux régimes : en charges de la SCI IS, en charges foncières de la SCI IR. Son montant varie très significativement selon la localisation (source DGFiP, data.economie.gouv.fr, fiscalité locale 2025 : taux global moyen constaté sur ~34 900 communes de 40,91 %, avec des écarts de 32,82 % à Lyon à 49,54 % à Bordeaux). Notre article SCI et taxe foncière détaille les mécanismes de refacturation et de déductibilité.

Pour les praticiens qui exercent via une holding (SPFPL médecin ou holding patrimoniale), la SCI IS peut s’articuler avec une remontée de dividendes quasi-exonérée via le régime mère-fille (95 % d’exonération). Cette optimisation suppose une structuration en amont : voir notre guide sur créer une holding patrimoniale.

La SCI dans la stratégie patrimoniale du praticien

La SCI de local professionnel n’est pas un véhicule isolé. Elle s’inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large qui intègre le régime d’exercice libéral, la rémunération, les cotisations sociales et la préparation de la retraite. Un praticien qui exerce en SELARL, détient une SCI IS et envisage une SPFPL à terme doit anticiper les interactions entre ces structures dès la création de la SCI, pas au moment où les arbitrages deviennent coûteux à réviser.

Sur le plan de l’optimisation fiscale médecin, la SCI s’articule avec les charges déductibles de l’activité libérale : les loyers versés à la SCI par la société d’exercice sont des charges déductibles BNC (ou IS selon le régime de la société d’exercice), réduisant d’autant la base imposable professionnelle. Ce flux loyer constitue l’un des rares leviers de pilotage fiscal accessible en temps réel, dès lors qu’il respecte les prix de marché.

La trésorerie de la SCI IS, si elle n’est pas distribuée, peut être investie en attente d’un nouveau projet ou d’une opportunité de transmission. Pour anticiper les flux de trésorerie en libéral, la modélisation pluriannuelle de la SCI s’intègre naturellement dans le tableau de bord de pilotage du cabinet.

Cas type illustratif : Julien, radiologue, achat du local de cabinet à 320 000 euros

Le cas suivant est un scénario fictif, construit à des fins pédagogiques. Les chiffres sont des hypothèses d’illustration, à ajuster selon votre situation.

Julien, 42 ans, radiologue libéral secteur 2, exerce en SELARL depuis 6 ans dans une ville moyenne. Il souhaite acquérir son local de cabinet (plateau d’imagerie, salle d’attente, secrétariat) pour 320 000 euros dont 280 000 euros de bâti amortissable. Loyer de marché : 1 500 euros/mois. Emprunt 20 ans à 3,8 %. TMI personnel : 45 %. Horizon de détention : retraite et revente estimées dans 25 ans.

Situation avant

• Local loué à un bailleur tiers, pas de constitution de patrimoine professionnel
• Loyer annuel de 18 000 euros non récupéré au plan patrimonial
• Aucune visibilité sur l’évolution du loyer à 10-15 ans
• Pas d’actif immobilier professionnel transmissible aux enfants
• Dépendance au propriétaire pour les travaux et l’adaptation du local
• Trésorerie de la SELARL importante, question du réemploi en patrimoine
• Deux interlocuteurs (banquier, notaire) avec des recommandations contradictoires sur IR vs IS

Levier appliqué

Contomed construit trois simulations parallèles : scénario IR revente retraite, scénario IS revente retraite, scénario IS revente à 15 ans. Pour Julien, la SCI IR est retenue : à TMI 45 %, les deux régimes finissent proches sur 25 ans (voir le calcul plus haut), et Julien veut transmettre les parts à ses enfants plutôt que capitaliser dans la SCI. Le loyer est fixé à 1 500 euros par mois, au prix du marché, déductible de la SELARL.

Situation après

• SCI IR créée, associés : Julien (90 %) et sa compagne (10 %)
• Loyer de 1 500 euros par mois déductible du résultat de la SELARL
• Prévision de revente à l’horizon retraite : plus-value effacée par les forfaits de l’article 150 VB du CGI jusqu’à un prix de 392 000 euros, et exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention
• Parts transmissibles aux enfants par donation progressive avec décote de minorité applicable
• Suivi annuel Contomed : contrôle seuil meublé, ajustement loyer de marché, clôture 2072
• Simulation révisée tous les 5 ans pour ajuster la stratégie si la situation personnelle évolue

Lecture cabinet

Ce scénario retient l’IR alors que l’impôt sur les loyers et sur la revente départage à peine les deux régimes : à TMI 45 %, l’impôt payé chaque année à l’IR (166 038 euros de plus qu’à l’IS sur 25 ans) dépasse légèrement le coût de sortie de l’IS (149 487 euros d’IS et de PFU), et cet écart dépend des hypothèses. Ce sont donc la transmission des parts aux enfants, la SCI IR portant une plus-value latente plus faible, et une gestion plus simple qui tranchent. Si Julien voulait réinvestir la trésorerie dans la SCI, l’IS deviendrait plus intéressant. C’est précisément pour cela que la simulation sur 20 à 30 ans précède la décision.

Focus 2026 : Nouveautés à connaître sur la SCI de local professionnel

Quatre points à jour pour l’arbitrage entre IR et IS d’une SCI de praticien.

• PFU relevé à 31,4 % au 1er janvier 2026 La hausse de la CSG sur les dividendes (10,6 % au lieu de 9,2 %, loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026) porte le prélèvement forfaitaire unique de 30 % à 31,4 %. Pour une SCI à l’IS qui distribue 20 000 €, cela fait 280 € de prélèvements sociaux en plus chaque année : une simulation entre IR et IS faite avant 2026 est à refaire.
• Taux d’IS 2026 : 15 % et 25 % Le taux réduit de 15 % s’applique toujours aux 42 500 premiers euros de bénéfice, pour les sociétés dont le chiffre d’affaires n’excède pas 10 millions d’euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques (article 219 du CGI). Au-delà, le taux normal est de 25 %. Un amendement proposant de relever ce seuil à 100 000 € n’a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026.
• Taxe 235 ter C (art. 7 LF 2026) : lire le texte avant de s’inquiéter La loi de finances pour 2026 (n° 2026-103, article 7) crée une taxe annuelle de 20 % sur certains actifs non professionnels des sociétés soumises à l’IS qui cumulent trois critères : des actifs d’une valeur vénale d’au moins 5 millions d’euros, au moins 50 % des droits détenus par une personne physique, des revenus passifs supérieurs à 50 % des produits. Elle est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Une SCI à l’IR est hors champ, et le local loué au praticien ne figure pas dans la liste limitative des biens taxés (chasse, pêche, véhicules non professionnels, bateaux et aéronefs, bijoux et métaux précieux, chevaux de course, vins et alcools, logements réservés à l’associé). Le détail est dans notre article taxe holding patrimoniale 2026.
• Réintégration des amortissements LMNP depuis la LF 2025 Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu dans la plus-value d’un loueur en meublé non professionnel est minoré des amortissements déduits (article 150 VB du CGI, loi de finances pour 2025). L’assiette de la plus-value se rapproche de celle d’une SCI à l’IS, même si les deux régimes restent distincts, et l’écart de sortie entre LMNP et SCI à l’IR se réduit : une comparaison faite avant 2025 est à actualiser.

Erreurs à éviter avec votre SCI de local professionnel

Quatre erreurs à éviter avec une SCI de local professionnel.

Opter pour l’IS sans modéliser la sortie

L’économie d’IS pendant la phase de détention ne compense pas systématiquement la plus-value professionnelle à la revente. Sur un local amortissable de 280 000 euros détenu 20 ans et amorti sur 30 à 40 ans, la réintégration des amortissements crée une base imposable supplémentaire de 140 000 à 187 000 euros, taxée à 25 % IS soit 35 000 à 47 000 euros d’impôt que l’IR aurait évités.

Ignorer la fenêtre de renonciation à l’IS

L’option IS peut être révoquée dans les 5 exercices suivant l’option (art. 239 CGI), une seule fois et sans possibilité de ré-option ultérieure. Une renonciation exercée dans la fenêtre de 5 exercices permet de corriger un mauvais arbitrage initial ; passé ce délai, l’option est définitive.

Faire de la location meublée dans une SCI IR

Au-delà de 10 % de recettes meublées sur les recettes totales de la SCI (moyenne de l’année et des trois années précédentes en cas de dépassement occasionnel), la SCI est soumise à l’IS de plein droit (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30). Cette bascule involontaire déclenche l’ensemble des contraintes IS (comptabilité d’engagement, amortissements obligatoires, fiscalité de sortie professionnelle) sans qu’aucune décision volontaire n’ait été prise.

Sous-estimer le double niveau de taxation en SCI IS

Un bénéfice de 10 000 euros en SCI IS paie d’abord 15 % IS (1 500 euros). Distribué ensuite en dividendes en 2026, le solde de 8 500 euros supporte le PFU à 31,4 % (2 669 euros). Charge totale effective : 41,7 % contre un TMI + 17,2 % PS en SCI IR (58,2 % à TMI 41 %, certes, mais sans réintégration à la revente et avec exonération progressive après 22-30 ans).

Avant de prendre rendez-vous

Je comprends le mécanisme, mais si j’opte pour l’IS et que je me trompe dans cinq ans, est-ce que je suis vraiment bloqué pour toujours ?

La réponse Contomed : Pas nécessairement, et c’est important de le savoir avant de décider. L’article 239 CGI vous donne une fenêtre de renonciation de 5 exercices, utilisable une seule fois. Passé ce délai, l’option est définitive. C’est pourquoi la décision doit être prise avec une simulation complète, pas dans l’urgence d’un accord de financement bancaire.

Nos services. Nous accompagnons votre projet SCI de local professionnel

Contomed accompagne les professionnels de santé libéraux dans la structuration et le suivi de leur patrimoine immobilier professionnel depuis plusieurs années. Notre positionnement spécialisé permet de traiter simultanément les dimensions comptable, fiscale et juridique de votre SCI, sans fragmenter le conseil entre plusieurs intervenants.

En tant qu’expert-comptable spécialisé professions de santé, nous intervenons à chaque phase :

• Simulation IR/IS sur 20-30 ans : Nous construisons trois scénarios de sortie (détention retraite, revente à 15 ans, transmission aux enfants) pour chaque dossier SCI, avec modélisation des flux an par an.
• Suivi comptable et déclaratif de la SCI : Déclaration 2072 (SCI IR) ou liasse 2065 (SCI IS), tenue de la comptabilité, calcul des amortissements, contrôle du seuil meublé, gestion des déficits fonciers et de leur imputation sur les revenus globaux des associés.
• Intégration dans la stratégie patrimoniale globale : Articulation avec le régime d’exercice libéral (SELARL, SELAS, cabinet individuel), pilotage du loyer de marché, anticipation de la transmission et coordination avec le notaire pour les opérations de donation de parts ou de cession.

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Tarifs clairs pour les professionnels de santé libéraux

Nos forfaits démarrent à 75 € HT par mois pour la formule BNC standard et 85 € HT par mois pour celle qui ajoute le point à six mois, la déclaration 2042 et la réponse aux courriers de l’administration fiscale et des caisses. Pas de frais cachés, résiliation libre, sans engagement.

Les structures plus complexes, SEL, SPFPL, SCI et location meublée, relèvent de la formule sur-mesure, établie sur devis : la charge de travail dépend du montage, pas d’un forfait. La réponse chiffrée est remise sous 24 heures ouvrées après le rendez-vous. Prendre RDV découverte.