SCI et taxe foncière : qui paie, comment déduire

Baptiste Nava

Expert-comptable associé · Co-fondateur de Contomed · SUPRA 030000486301

J’accompagne les professionnels de santé libéraux sur l’optimisation patrimoniale, la fiscalité avancée, la retraite et la transmission. Approche : raisonner en horizon pluri-annuel plutôt qu’à l’année du bilan.

Ma conviction : la fiscalité est un levier, pas une contrainte.

Prendre RDV avec Baptiste

Ce que nous entendons toutes les semaines

La taxe foncière du local a pris 30 % en quatre ans. Je ne sais même pas si c’est à la SCI ou à moi de la payer.

La réponse Contomed : C’est la SCI, propriétaire au 1er janvier, qui reçoit l’avis et règle la taxe. Mais avec une clause dans votre bail, elle peut vous la refacturer et vous la déduire en BNC. La hausse cumulée sur 2023-2026 est réelle : +14 % sur les bases, hors votes de taux locaux.

La SCI reçoit l’avis de taxe foncière : voici pourquoi

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par le propriétaire de l’immeuble au 1er janvier de l’année d’imposition. Quand votre SCI détient le local de votre cabinet, c’est elle qui figure sur l’avis d’imposition, pas vous à titre personnel. L’avis arrive chaque automne (paiement au 15 octobre pour les montants inférieurs à 300 euros, au 15 novembre pour les autres), et c’est la SCI qui règle directement le Trésor public.

Cette règle vaut quelle que soit la configuration : SCI familiale à deux associés, SCI pluriprofessionnelle entre confrères, ou SCI détenue par un praticien et son conjoint. Être soi-même locataire de sa propre SCI ne change pas le redevable légal : c’est toujours le propriétaire au 1er janvier.

Pour calculer la taxe, l’administration applique la formule suivante : valeur locative cadastrale × 50 % (abattement forfaitaire) × taux global de la commune. La valeur locative cadastrale est fixée par les services fiscaux selon les caractéristiques du bien ; elle est souvent décorrélée du loyer de marché, ce qui peut jouer dans un sens comme dans l’autre selon les secteurs.

Le conseil d’expert

Raisonner en horizon pluri-annuel : la taxe foncière n’est pas une charge fixe. Elle évolue chaque année sous l’effet de deux leviers cumulatifs : la revalorisation nationale des bases locatives, et les hausses de taux votées localement. Intégrez ces deux paramètres dans votre prévisionnel SCI dès la création du montage.

— Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

Les taux 2025 : ce que les données DGFiP révèlent

Le taux appliqué à votre local dépend de la commune. Pour vous donner un ordre de grandeur objectif : le taux global moyen constaté sur les ~34 900 communes en 2025 s’établit à 40,91 % (source DGFiP, data.economie.gouv.fr, fiscalité locale 2025 ; moyenne simple non pondérée par la population). Ce chiffre agrège la part communale, la part intercommunale et les taxes annexes (GEMAPI, TSE).

Les écarts entre territoires sont significatifs. Sur des villes où Contomed accompagne des praticiens :

• Anglet : taux global 35,76 % + TEOM 10,7 %
• Bayonne : taux global 38,01 % + TEOM 10,7 %
• Lyon : taux global 32,82 % + TEOM 5,19 %
• Marseille : taux global 47,87 % + TEOM 18,1 %
• Bordeaux : taux global 49,54 % + TEOM 9,31 %

(Source : DGFiP, data.economie.gouv.fr, fiscalité locale des particuliers 2025)

Pour un local professionnel avec une valeur locative cadastrale de 8 000 euros à Marseille, le calcul donne : 8 000 x 50 % x 47,87 % = 1 914 euros de TFPB, avant TEOM. Le même local à Lyon ne génèrerait que 1 313 euros. L’écart est structurel : il faut l’anticiper dans le bilan prévisionnel SCI avant toute acquisition.

La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) figure sur le même avis que la taxe foncière mais obéit à un régime différent : elle n’est pas calculée sur la valeur locative cadastrale mais sur un taux fixé par la collectivité, appliqué à la même base. Elle suit la même trajectoire de revalorisation annuelle.

La trajectoire des bases : quatre ans de hausse cumulée

Les bases locatives sont revalorisées chaque année par un coefficient national indexé sur l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) de novembre. Sur les quatre dernières années, voici les coefficients officiels appliqués aux propriétés bâties hors locaux professionnels (source : lois de finances successives, impots.gouv.fr) :

• 2023 : +7,1 % (inflation post-Covid)
• 2024 : +3,9 %
• 2025 : +1,7 %
• 2026 : +0,8 % (reflux de l’inflation, confirmé LFI 2026)

Cumulés, ces quatre revalorisations représentent environ +14 % sur la base de calcul en quatre ans, indépendamment de tout vote de taux communal. Si votre commune a par ailleurs augmenté son taux pendant cette période, la hausse réelle de votre taxe foncière peut dépasser largement ce chiffre. Le praticien qui achète ses murs en SCI en 2026 doit donc intégrer une charge foncière durablement plus élevée qu’en 2020.

Pour les locaux professionnels spécifiquement, les paramètres collectifs d’évaluation (tarifs, coefficients de localisation) sont actualisés tous les six ans, pour la première fois en 2022 pour une intégration dans les bases 2023. Ce mécanisme distinct peut produire des variations plus brutales sur certains locaux commerciaux ou médicaux.

Le conseil d’expert

Fiscalité comme levier, pas comme contrainte : la revalorisation des bases est automatique et nationale, vous ne la pilotez pas. En revanche, vous pilotez la déductibilité de la charge selon le régime fiscal de votre SCI. C’est là que se joue l’optimisation réelle.

— Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

Déductibilité selon le régime fiscal de la SCI

Le traitement fiscal de la taxe foncière dépend directement du régime choisi pour votre SCI. Ce choix est structurant : il conditionne aussi la déductibilité des amortissements, le traitement des plus-values et l’optimisation long terme. Pour l’arbitrage complet entre les deux régimes, l’article SCI à l’IR ou à l’IS détaille les mécaniques et les cas chiffrés.

Sur la seule taxe foncière :

SCI à l’IR (régime de la translucidité fiscale) : la taxe foncière est une charge déductible des revenus fonciers (article 31 du CGI). Elle vient en diminution des loyers perçus par la SCI. Chaque associé déduit sa quote-part de TFPB proportionnellement à ses parts dans la SCI, au sein de ses revenus fonciers personnels. Si la SCI génère un déficit foncier (charges supérieures aux loyers), ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

SCI à l’IS : la taxe foncière est une charge d’exploitation déductible du résultat imposable de la société. Elle réduit la base soumise au taux d’IS (15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfice, 25 % au-delà). L’économie fiscale est certaine, mais elle reste dans la SCI : elle ne remonte pas directement dans votre BNC.

Le coût d’opportunité d’un statut mal choisi se paie à la retraite. Raisonner sur cinq à sept ans, en intégrant la trajectoire de vos revenus BNC et votre tranche marginale d’imposition, est indispensable avant de figer le régime. Un prévisionnel d’installation libérale solide permet de quantifier cet écart.

Taxe foncière du local professionnel : SCI à l’IR, SCI à l’IS, détention en direct

Refacturation au praticien locataire : la clause qui change tout

Vous êtes locataire de votre propre SCI via un bail professionnel ou un bail commercial. La taxe foncière incombe juridiquement à la SCI, mais rien n’interdit de la mettre contractuellement à la charge du preneur, à deux conditions : que le bail le prévoie expressément, et que les règles légales applicables à ce type de bail soient respectées.

Pour un bail commercial : l’article R145-35 du code de commerce (issu du décret Pinel du 3 novembre 2014) fixe la liste des charges imputables ou non au locataire. La taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière font partie des charges expressément refacturables au locataire. La TEOM l’est également, en tant que charge liée à l’usage du local dont le locataire bénéficie directement. En revanche, certains impôts dont le redevable légal est exclusivement le bailleur ne peuvent pas être transférés (exemple : contribution économique territoriale à la charge du bailleur non exploitant).

Pour un bail professionnel (le plus fréquent quand le praticien loue à sa propre SCI) : les règles sont plus souples que pour le bail commercial, la liberté contractuelle prime. La clause de refacturation est valide si elle figure dans le bail et identifie clairement les charges transférées. Il est recommandé de distinguer explicitement la TFPB et la TEOM, qui n’ont pas le même régime de déduction côté locataire.

L’effet fiscal réel de la refacturation : quand la SCI refacture la taxe foncière à votre cabinet (SEL, nom propre, SCM), deux flux comptables se créent :

• Chez la SCI : la TFPB est une charge (déductible), mais la refacturation constitue un produit imposable. Le résultat net sur ce flux est nul ou quasi-nul.
• Chez le praticien locataire : la TFPB refacturée est une charge déductible de ses charges déductibles BNC (article 93 CGI), au même titre que le loyer. Elle vient donc réduire votre assiette BNC imposable.

L’opération est souvent fiscalement neutre au niveau de la SCI, mais elle est structurante pour le praticien : sans clause de refacturation, la TFPB reste dans la SCI et n’optimise pas votre BNC. Avec la clause, vous déduisez une charge réelle dans votre exercice libéral. Pour un praticien en tranche marginale à 41 %, chaque euro de TFPB refacturé et déduit génère une économie d’impôt de 41 centimes, à laquelle s’ajoute l’effet CSG non déductible et le prélèvement social.

Prendre rendez-vous avec Contomed pour analyser la clause de refacturation de votre bail et son impact fiscal réel sur votre BNC.

Le conseil d’expert

Optimisation pilotée plutôt que subie : la refacturation de la TFPB au cabinet locataire n’est ni automatique ni systématiquement avantageuse. Elle doit être calibrée au regard de votre TMI, du régime IS ou IR de la SCI, et de la structure de vos charges BNC. Un bail muet sur ce point laisse de l’argent sur la table.

— Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

Exonérations et abattements à connaître pour un local professionnel

Construction neuve : l’exonération de deux ans

Toute construction nouvelle est exonérée de TFPB pendant les deux années qui suivent celle de l’achèvement (article 1383 du CGI). Si votre SCI fait construire un cabinet médical achevé en 2025, l’exonération porte sur 2026 et 2027. Cette exonération est de droit pour la part de l’État ; elle s’applique également sur la part communale et intercommunale, sauf délibération contraire.

Depuis la loi de finances pour 2020, les communes peuvent limiter cette exonération à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable pour leur part. Cette faculté a été ouverte pour les impositions établies à compter de 2021. En pratique, plusieurs communes ont délibéré pour réduire l’exonération sur leur part, ce qui diminue l’avantage réel pour les nouvelles constructions. Vérifiez la délibération de votre commune avant de budgéter l’exonération.

Autres cas d’exonération pertinents

Les locaux professionnels en zones de revitalisation rurale (ZRR) ou dans certains dispositifs de politique de la ville peuvent bénéficier d’exonérations temporaires, sur délibération des collectivités concernées. Ces dispositifs sont rares en zones urbaines denses où se concentrent les cabinets médicaux, mais méritent d’être vérifiés pour un cabinet en zone rurale sous-dotée. Si votre SCI est créée dans le cadre d’une installation en zone sous-dotée (médecin en zone d’action complémentaire, kiné en zone insuffisamment dotée), certains dispositifs locaux d’aide à l’installation peuvent prévoir une exonération temporaire de TFPB : vérifiez auprès de la collectivité concernée avant de construire votre prévisionnel.

Les immobilisations en comptabilité libérale liées à l’aménagement du local peuvent également interagir avec la valeur locative cadastrale lors d’une révision foncière. Un cabinet transformé, agrandi ou restructuré doit faire l’objet d’une déclaration aux services fonciers (formulaire H2) dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux. L’absence de déclaration n’exonère pas : les services fiscaux peuvent procéder à une évaluation d’office, souvent moins favorable que la déclaration spontanée.

Anticiper la TFPB dans le plan de financement de la SCI

La taxe foncière est une charge annuelle récurrente que tout plan de financement SCI doit intégrer dès la phase de montage. Elle se calcule sur la valeur locative cadastrale du bien acquis, pas sur son prix d’achat, ce qui peut surprendre : un local acheté 400 000 euros peut avoir une valeur locative cadastrale de 6 000 à 10 000 euros selon sa localisation et son année de construction.

Les données DGFiP permettent désormais de simuler la charge en amont : avec le taux global de la commune cible et une estimation de la valeur locative cadastrale (que le service des impôts fonciers peut communiquer sur demande), vous pouvez construire un prévisionnel réaliste. Pour un local à Bordeaux avec une valeur locative cadastrale de 7 000 euros, la TFPB s’élève à 7 000 x 50 % x 49,54 % = 1 733 euros par an, auxquels s’ajoutent 325 euros de TEOM (taux 9,31 %). Soit 2 058 euros de charge annuelle à planifier.

Ces montants augmentent mécaniquement chaque année avec la revalorisation des bases. Sur dix ans, en retenant une revalorisation moyenne de 2 % par an (hypothèse conservatrice post-2025), la charge cumulée dépasse de 10 % son niveau initial. Le bilan prévisionnel SCI doit faire figurer cette trajectoire, pas seulement la charge de la première année. Un expert-comptable médecin rodé aux SCI de praticiens intègre ces paramètres dès le montage du dossier bancaire.

Le praticien qui finance l’acquisition via un prêt immobilier professionnel doit aussi aligner le montant du loyer facturé par la SCI de façon à couvrir : le remboursement du capital et des intérêts, la TFPB, les charges de copropriété éventuelles, et les provisions pour travaux. La trésorerie en libéral subit directement ce montage si le loyer est sous-calibré.

Cette articulation entre le financement bancaire et la fiscalité locale est au coeur du conseil que nous apportons lors d’un montage SCI profession santé. Un ratio loyer/charges mal calibré dès le départ génère soit un déficit foncier chronique (qui peut être voulu à l’IR), soit une sur-rentabilité apparente qui masque une insuffisance de trésorerie en fin d’exercice.

Sur le plan patrimonial, la SCI qui détient un local professionnel s’inscrit dans une stratégie plus large : transmission, IFI, holding. L’article créer une holding patrimoniale détaille comment articuler la SCI dans un ensemble patrimonial cohérent. La déclaration 2035 et la déclaration de revenus fonciers de la SCI à l’IR doivent être coordonnées pour éviter les doubles emplois ou les oublis de déduction.

Focus 2026 – Revalorisation des bases locatives et impact sur votre SCI

La loi de finances pour 2026 a fixé le coefficient de revalorisation des valeurs locatives cadastrales à +0,8 %, en net repli par rapport aux années précédentes.

• Coefficient 2026 : +0,8 % (LFI 2026) Calculé sur l’IPCH de novembre 2025, ce coefficient s’applique aux propriétés bâties hors locaux professionnels. C’est le plus bas depuis 2021. Pour une SCI dont la TFPB s’élevait à 2 000 euros en 2025, la hausse mécanique 2026 est de 16 euros. Modeste en valeur absolue, mais à cumuler avec les +14 % des quatre années précédentes.
• Locaux professionnels : révision sexennale en cours Les locaux professionnels (dont les cabinets médicaux) sont évalués selon un système distinct actualisé tous les six ans. La première actualisation post-réforme a été intégrée dans les bases 2023. La prochaine est attendue autour de 2029. Les variations peuvent être plus significatives que la revalorisation annuelle des logements.

Erreurs à éviter avec la taxe foncière en SCI

Quatre erreurs récurrentes que nous constatons en cabinet, toutes avec un impact financier ou fiscal évitable.

Bail muet sur la taxe foncière

Sans clause expresse de refacturation dans le bail, la TFPB reste une charge de la SCI non déductible en BNC pour le praticien locataire. Pour un local dont la taxe s’élève à 2 000 euros par an, un praticien en TMI à 41 % laisse ainsi 820 euros d’économie fiscale sur la table chaque année, soit 8 200 euros sur dix ans.

Oublier la TEOM dans la clause de refacturation

La TEOM figure sur le même avis que la TFPB mais suit des règles distinctes. Elle est refacturable au locataire (usage direct du service), mais doit être identifiée séparément dans le bail. Une clause qui vise uniquement la ‘taxe foncière’ peut laisser la TEOM à la charge de la SCI sans possibilité de déduction BNC.

Sous-budgéter la revalorisation des bases

Les bases locatives ont progressé de +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024, +1,7 % en 2025 et +0,8 % en 2026. Un prévisionnel SCI figé à la charge de la première année sous-estime la trajectoire réelle. Sur dix ans à 2 % de revalorisation annuelle moyenne, la charge augmente de plus de 20 % en valeur absolue.

Confondre taux communal et taux global

Le taux global (commune + intercommunalité + taxes annexes GEMAPI/TSE) est supérieur au seul taux communal. En 2025, la moyenne nationale est de 40,91 % en taux global (source DGFiP). Calculer la TFPB avec le seul taux communal conduit à sous-estimer la charge réelle de 5 à 10 points selon les territoires.

Avant de prendre rendez-vous

Est-ce que j’ai le droit de refacturer la taxe foncière à mon cabinet locataire, et est-ce que ça change vraiment quelque chose fiscalement ?

La réponse Contomed : Oui, sous condition d’une clause expresse dans le bail. Fiscalement, l’opération est neutre pour la SCI mais déductible en BNC pour votre cabinet : une économie réelle sur votre impôt personnel, proportionnelle à votre tranche marginale. Nous vérifions votre bail et calculons l’impact en rendez-vous.

Nos services. Nous accompagnons votre montage SCI de local professionnel

Contomed accompagne les professionnels de santé libéraux dans la structuration patrimoniale de leur cabinet depuis plusieurs années. Notre positionnement spécialisé permet de traiter simultanément les dimensions comptable, fiscale et juridique de votre SCI, sans fragmenter le conseil entre plusieurs intervenants.

En tant qu’expert-comptable spécialisé professions de santé, nous intervenons à chaque phase :

• Structuration fiscale de la SCI : Arbitrage IR/IS sur 5 à 7 ans selon votre TMI, vos revenus BNC et votre horizon de détention. Nous modélisons l’impact de la TFPB dans les deux régimes, avec simulation de la clause de refacturation.
• Rédaction et revue de la clause de refacturation : Nous vérifions que votre bail professionnel ou commercial prévoit expressément la refacturation de la TFPB et de la TEOM, dans le respect de l’article R145-35 du code de commerce, pour sécuriser la déduction BNC côté cabinet.
• Prévisionnel SCI et plan de financement : Intégration des charges foncières réelles (TFPB avec taux DGFiP de votre commune, TEOM, revalorisation annuelle des bases) dans le prévisionnel à 10 ans de votre SCI, avec calcul du loyer d’équilibre.

Prendre RDV découverte

Tarifs clairs pour les professionnels de santé libéraux

Nos forfaits Contomed démarrent à 75 €/mois pour une formule BNC standard et vont jusqu’à 140 €/mois pour les structures plus complexes (SEL, SPFPL, SCI, LMNP). Pas de frais cachés, résiliation libre, sans engagement.

À titre comparatif, voici les fourchettes constatées chez les cabinets généralistes en France :

• Suivi comptable basique (tenue, déclaration 2035, URSSAF) : 60 à 90 €/mois
• Accompagnement standard (suivi annuel, bilan, optimisation BNC) : 90 à 120 €/mois
• Formule premium (prévisionnel, patrimonial, SPFPL/SCI) : 130 à 180 €/mois

Notre positionnement chez Contomed : 75 à 140 €/mois pour une expertise 100 % santé, sans frais cachés et avec résiliation libre. Demandez votre devis personnalisé lors d’un rendez-vous découverte gratuit (réponse chiffrée sous 5 jours ouvrés). Prendre RDV découverte.