Sous-louer son cabinet : contrat, bail et TVA du praticien

Par Baptiste Nava, expert-comptable inscrit à l’Ordre. Rédigé le 2 novembre 2026. Lecture : 14 min.

Baptiste Nava

Expert-comptable associé · Co-fondateur de Contomed · SUPRA 030000486301

J’accompagne les professionnels de santé libéraux sur l’optimisation patrimoniale, la fiscalité avancée, la retraite et la transmission. Approche : raisonner en horizon pluri-annuel plutôt qu’à l’année du bilan.

Ma conviction : la fiscalité est un levier, pas une contrainte.

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Ce que nous entendons toutes les semaines

Je loue mon cabinet deux jours par semaine à une consœur, avec le matériel. Est-ce que je dois lui facturer la TVA ?

La réponse Contomed : Un local équipé est taxable, même entre confrères ; tant que vos recettes taxables restent sous le seuil de la franchise, vous ne facturez pas la TVA. Nous suivons ce seuil avec vous et classons ces sommes dans votre déclaration.

Un praticien peut sous-louer tout ou partie de son cabinet si son bail ne l’interdit pas, avec un contrat écrit transmis à son Ordre dans le mois. Ce qu’il loue décide ensuite de la TVA : un local nu reste exonéré, un local aménagé ou équipé devient taxable, même quand il est loué à un confrère. Le sous-loyer entre dans ses bénéfices non commerciaux tant qu’il ne s’accompagne pas de prestations, et le praticien reste responsable envers son propriétaire de ce que fait son sous-locataire. Les règles suivent, texte par texte, avec ce qu’elles changent pour un médecin, un kiné, une infirmière, un dentiste ou une sage-femme.

Chaque règle renvoie à son texte : Code civil, lois de 1986, 1989 et 2005, codes de la santé publique, de commerce et des impôts, BOFiP ; la liste complète figure en fin d’article.

Ce que votre bail vous autorise

Tout part du bail que vous avez signé avec le propriétaire des murs. La plupart des cabinets libéraux sont loués en bail professionnel, celui de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 : six ans au moins, un écrit, un préavis de six mois. Ce texte ne dit rien de la sous-location. C’est donc le droit commun du louage qui s’applique, l’article 1717 du Code civil : « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. » La sous-location est permise par défaut, sauf clause contraire du bail. Lisez donc votre contrat avant toute chose : une clause d’interdiction suffit à fermer la porte.

Le bail commercial suit la règle inverse. L’article L. 145-31 du Code de commerce pose que « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite » ; le propriétaire est appelé à concourir à l’acte, et il peut exiger une hausse du loyer principal si le sous-loyer est plus élevé. C’est ce régime que décrit la fiche de service-public sur la sous-location professionnelle, qui ne traite que du bail commercial. Enfin, si vous exercez dans une partie de votre logement en bail mixte, la loi du 6 juillet 1989 exige l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix, et plafonne le loyer au mètre carré à celui que vous payez vous-même.

Le conseil d’expert

Avant de proposer votre cabinet à un confrère, relisez deux clauses de votre bail : celle sur la sous-location et celle sur la destination des locaux. En bail professionnel, une interdiction écrite suffit à bloquer l’opération, et seul un avenant avec le propriétaire peut la lever.

Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

Sous-location, mise à disposition, collaboration : ne pas confondre

Dans un cabinet de santé, « sous-louer » recouvre souvent des situations différentes, qui n’obéissent pas aux mêmes règles. Le tableau ci-dessus les met côte à côte. La sous-location porte sur le local ; la mise à disposition ajoute du matériel ou des services ; la collaboration libérale, régie par l’article 18 de la loi du 2 août 2005, est un contrat écrit « à peine de nullité » entre membres de la même profession ; le remplacement ne fait pas payer de loyer au remplaçant, qui reverse une partie de ses honoraires ; la société civile de moyens partage les frais entre associés.

Le BOFiP décrit le contrat de collaboration comme l’acte par lequel un praticien met à la disposition d’un confrère « les locaux et le matériel nécessaires à l’exercice de la profession », moyennant une redevance calculée sur les honoraires. Pour l’administration fiscale, cette redevance est « la contrepartie de la location de locaux professionnels aménagés » et doit être soumise à la TVA. À l’inverse, les sommes perçues lors d’un remplacement occasionnel, qualifiées d’honoraires rétrocédés, peuvent ne pas l’être. Nos articles sur le contrat de collaboration d’un kiné et sur la remplaçante d’une infirmière libérale détaillent ces deux cas ; la société civile de moyens a aussi son article.

Sous-location, collaboration, remplacement : ce qui change

Le contrat écrit et l’Ordre

Pour les médecins, les chirurgiens-dentistes et les sages-femmes, l’article L. 4113-9 du code de la santé publique impose de communiquer au conseil départemental de l’Ordre les contrats « leur assurant l’usage de ce matériel et de ce local » lorsqu’ils n’en sont pas propriétaires, et cette communication « doit être faite dans le mois suivant la conclusion du contrat ou de l’avenant ». Les mêmes règles valent pour les masseurs-kinésithérapeutes (article L. 4321-19) et, « dans des conditions précisées par voie réglementaire », pour les infirmiers (article L. 4311-28). Le sous-locataire qui exerce dans votre cabinet doit donc transmettre son contrat ; vous avez tout intérêt à le rédiger ensemble pour qu’il le fasse.

Aucun modèle légal n’impose les clauses, mais quelques points évitent la plupart des litiges : la partie des locaux concernée et les jours ou demi-journées d’occupation, le loyer et la répartition des charges, le matériel éventuellement mis à disposition, la durée, qui ne peut pas dépasser votre propre bail en pratique, les conditions de sortie, et l’assurance de chacun. Les Ordres publient des contrats-types par profession : partez de celui de la vôtre plutôt que d’un modèle de bureau trouvé en ligne.

Le conseil d’expert

Rédigez la liste du matériel et des services fournis en annexe du contrat. C’est elle qui dira, en cas de contrôle, si vous louez un local nu ou un local équipé, et donc si la TVA est due.

Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

Fixer le loyer de la sous-location

En bail professionnel, la loi ne fixe aucun plafond : le montant se négocie. Deux régimes encadrent pourtant le prix. En bail commercial, si le sous-loyer dépasse le loyer principal, le propriétaire « a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale » (article L. 145-31). En bail mixte, le loyer au mètre carré des locaux sous-loués ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal.

En pratique, le loyer se calcule le plus souvent au prorata de la surface et du temps d’occupation, avec les charges comprises ou refacturées à part. La déontologie pousse vers ce type de montant fixe. Le code de déontologie des médecins interdit « tout partage d’honoraires entre médecins », sous quelque forme que ce soit ; celui des chirurgiens-dentistes interdit « tout versement, acceptation ou partage de sommes d’argent entre des praticiens », sous réserve des règles propres aux sociétés d’exercice. L’article L. 4113-5 du code de la santé publique, souvent cité sur ce point, vise un autre cas : il interdit de reverser une part des honoraires à une personne qui ne remplit pas les conditions d’exercice de la profession. Un loyer exprimé en pourcentage des honoraires du sous-locataire risque d’être regardé comme un tel partage ; un montant établi d’après les locaux, le matériel et les services fournis s’en tient à distance. Si c’est une redevance proportionnelle aux honoraires que vous visez, le bon cadre est le contrat de collaboration libérale, que le BOFiP décrit précisément comme une mise à disposition « moyennant une redevance égale à un certain pourcentage des honoraires ».

Gardez enfin la trace de votre calcul : il justifie le montant devant le conseil de l’Ordre, qui vérifie que le contrat respecte la déontologie, comme devant l’administration fiscale.

TVA : tout dépend de ce que vous louez

Vos soins sont exonérés de TVA, mais cette exonération ne couvre pas le loyer que vous encaissez. Deux régimes s’opposent. La location de locaux nus est exonérée par l’article 261 D, 2° du code général des impôts. La location de locaux aménagés, elle, est taxable : le BOFiP précise que l’exonération des soins ne s’étend pas à la « location de locaux aménagés, même si cette dernière est consentie à des confrères ». Un cabinet meublé, avec table d’examen, fauteuil ou appareils, relève de ce second cas.

Taxable ne veut pas dire que vous facturerez forcément la TVA. Le praticien qui sous-loue un local équipé peut bénéficier de la franchise en base tant que ses recettes taxables restent sous les seuils : en 2026, 37 500 € pour les prestations de services, avec une tolérance jusqu’à 41 250 €. Le BOFiP précise que les soins exonérés n’entrent pas dans ce calcul, mais que « les sommes versées par un professionnel de santé à son confrère en contrepartie de la mise à disposition de locaux équipés » y entrent. Au-delà des seuils, vous devez facturer la TVA, la déclarer et entrer dans le circuit de la facturation électronique des professions libérales pour ces opérations ; notre article sur la facturation électronique des professionnels de santé explique ce qui vous concerne.

Les références changent au 1er janvier 2027 : une ordonnance du 17 décembre 2025 abroge ces articles du code général des impôts et transfère leurs règles dans le code des impositions sur les biens et services, où la notion de « local non meublé » remplace celle de locaux nus. Les principes ci-dessus valent pour 2026 ; vérifiez leur nouvelle rédaction avant de signer un contrat qui court au-delà.

Impôt sur le revenu : le sous-loyer et le loyer

Côté praticien principal, le BOFiP range les produits de la sous-location dans les bénéfices non commerciaux « lorsque la sous-location n’est pas assortie de la fourniture de prestations qui aurait pour effet de conférer à ces produits le caractère de bénéfices industriels et commerciaux ». Si vous fournissez des services, ces sommes peuvent relever des bénéfices industriels et commerciaux ; l’article 155 du code général des impôts prévoit alors qu’un titulaire de bénéfices non commerciaux qui étend son activité à de telles opérations en tient compte dans ses bénéfices non commerciaux. Aucune doctrine ne traite exactement le cas d’un cabinet de santé équipé sous-loué à un confrère : faites valider la qualification avant la première déclaration 2035. La frontière entre les deux catégories est détaillée dans notre article sur la différence entre BIC et BNC.

Côté sous-locataire, le loyer payé pour exercer est une dépense professionnelle déductible, au même titre que le loyer d’un bail en direct ; notre guide des charges déductibles en BNC en rappelle les conditions. Le local occupé à titre professionnel compte aussi pour la CFE des professions de santé, dont l’article explique la base et les exonérations.

Responsabilité : vous répondez de votre sous-locataire

La sous-location ne crée aucun lien entre votre sous-locataire et votre propriétaire. Vis-à-vis de ce dernier, vous restez le seul locataire, et l’article 1735 du Code civil est explicite : « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. » Vérifiez donc que votre assurance des locaux couvre l’occupation par un tiers, et demandez à votre sous-locataire une attestation pour sa propre responsabilité civile professionnelle, obligatoire pour tout professionnel de santé libéral.

La sous-location dépend aussi de la vie de votre propre bail. La loi le dit expressément pour le bail mixte : en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire « ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation ». Prévoyez donc dans le contrat ce qui se passe si vous quittez les lieux ou si votre bail n’est pas renouvelé : délai de prévenance, restitution du matériel, organisation des rendez-vous déjà pris par votre sous-locataire.

Le conseil d’expert

Demandez chaque année à votre sous-locataire son attestation d’assurance, et gardez-la avec le contrat : face au propriétaire, c’est vous qui répondez d’un dégât causé par lui.

Baptiste Nava, expert-comptable Contomed

Chiffrer ce que rapporte réellement une sous-location, une fois la TVA et l’impôt pris en compte, fait partie du travail d’un expert-comptable pour médecin libéral. Si vous ouvrez votre premier cabinet, notre guide de l’installation d’un médecin libéral reprend les étapes, et un rendez-vous découverte de 15 minutes suffit pour vérifier votre montage.

Quel montage choisir pour votre cabinet

Relisez d’abord votre bail : en bail professionnel, la sous-location est permise sauf clause contraire ; en bail commercial, elle est interdite sans l’accord du propriétaire. Le montage dépend ensuite de ce que vous partagez.

• Vous partagez seulement les murs. Une sous-location suffit : un loyer fixe au prorata de la surface et du temps d’occupation, un contrat écrit transmis à l’Ordre dans le mois, et pas de TVA sur un local nu.
• Vous fournissez aussi le matériel ou des services. Le local devient aménagé et sa location taxable, même entre confrères ; vous restez en franchise tant que vos recettes taxables ne dépassent pas 37 500 € en 2026. Listez le matériel en annexe du contrat et faites valider la catégorie d’imposition du sous-loyer avant la déclaration 2035.
• Un confrère de votre profession exerce durablement à vos côtés. La collaboration libérale exige un contrat écrit, à peine de nullité ; la redevance, souvent calculée en pourcentage des honoraires, est soumise à la TVA.
• Vous partagez les frais avec des associés. La société civile de moyens répartit les frais communs entre ses membres selon ses statuts, avec un régime de TVA qui lui est propre.

Méthode et sources

• Baux. Code civil, articles 1717 et 1735 ; loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 57 A (bail professionnel) ; Code de commerce, article L. 145-31 (bail commercial) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8 (bail mixte) ; fiche service-public F22229.
• Ordres. Code de la santé publique, articles L. 4113-9, L. 4321-19 et L. 4311-28 ; loi n° 2005-882 du 2 août 2005, article 18 (collaboration libérale).
• Fiscalité. Code général des impôts, articles 155, 261 D et 293 B dans leur version en vigueur en 2026 ; BOFiP BOI-TVA-CHAMP-30-10-20-10 (§ 20, 230 et 240), BOI-TVA-DECLA-40-10-10 (franchise en base), BOI-BNC-CHAMP-10-10-20-40 (sous-location) ; ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, article 9 (transfert au 1er janvier 2027).
• Limites. Aucune doctrine ne traite le cas exact d’un praticien en BNC qui sous-loue un cabinet équipé à un confrère : la qualification de ces sommes en BNC ou en BIC se valide au cas par cas. Les règles propres à chaque Ordre se vérifient sur ses contrats-types à jour.

Focus 2026 : ce qui change pour les locaux partagés

Trois points de calendrier à connaître.

• Seuils de franchise 2026. 37 500 € pour les prestations de services, 41 250 € avec la tolérance : au-delà, la TVA est due sur les loyers de locaux équipés.
• Nouveau code au 1er janvier 2027. Les règles de TVA passent du code général des impôts au code des impositions sur les biens et services ; « local non meublé » remplace « locaux nus ».
• Facturation électronique. Les recettes taxables, comme un loyer de local équipé, entrent dans le champ des nouvelles obligations de facturation.

Les erreurs qui coûtent cher dans une sous-location

Quatre oublis reviennent souvent.

Ne pas relire son bail

Une clause d’interdiction suffit à rendre la sous-location irrégulière, même en bail professionnel.

Oublier l’Ordre

Le contrat d’usage du local se transmet au conseil départemental dans le mois qui suit sa signature.

Croire que tout est exonéré

Les soins le sont ; la location d’un local aménagé ne l’est pas, même à un confrère.

Négliger l’assurance

Le locataire principal répond des dégradations de son sous-locataire envers le propriétaire.

Avant de prendre rendez-vous

Un confrère veut s’installer dans mon cabinet. Vaut-il mieux une sous-location, une collaboration ou une SCM ?

La réponse Contomed : Tout dépend de ce que vous partagez : les murs seuls, le matériel, la patientèle ou les frais. Nous comparons les options sur vos chiffres, TVA et impôt compris, avant que vous signiez.

Nos services. Nous sécurisons vos locaux partagés

Contomed accompagne les praticiens qui partagent leur cabinet : choix du bon contrat, TVA, déclarations et suivi des sommes perçues.

Trois missions reviennent le plus souvent :

• Choix du montage : Sous-location, mise à disposition, collaboration ou SCM : les conséquences fiscales comparées sur votre situation.
• TVA et franchise : Suivi des recettes taxables, franchise en base, factures et déclarations quand le seuil est dépassé.
• Déclarations annuelles : Sous-loyers et loyers bien classés dans la 2035, provisions pour impôt et cotisations.

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